주택담보대출 대환 대출 소득공제

2024년 새해 들어 '대환대출' 경쟁이 시작되면서 은행 간에 치열한 고객 유치전이 벌어졌습니다. 
그 결과 기존의 고객을 잃지 않으려는 은행들이 금리를 내린 탓에 주담대가 급증했습니다.
하지만 금융당국이 가계대출을 10조 원 수준으로 관리한다는 방침이 나오면서 가계대출 관리를
위해서 은행들이 자체적으로 주담대 금리를 다시 올릴 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.

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금융권에 따르면  5대 시중은행 ( kb 국민, 우리, 신한, 농협, 하나 )의 주담대 기존 잔액이 지난해
말보다 2조 원 더 늘어났습니다. 23년도 하반기 주담대 잔액 증가폭이 3조 원대 인 것을 감안하면 
24년 주담대 잔액 증가 속도가 빨라지고 있습니다. 소비자의 대출이자 부담이 덜어지기는 하지만

일부 은행에서는 실적을 위해서 공격적인 금리를 제시하기도 하는데 과열 경쟁이 우려되기도 합니다.
 

 

1. 주택 담보 대환 대출

 
올해부터 온라인 · 원스톱 주담대 대환대출이 도입된 후 은행 간의 금리 인하정책으로 고객 간의 이동이 
많아졌습니다. 금리가 내려가면서 고정 금리를 노린 신규고객의 유입도 많이 늘었습니다.

더 낮은 금리를 찾아다니는 소비자들이 많아지면서 주요 은행들은 3년 내 대출을 갚으면 중도상환

수수료를 부과하고 있는데 경쟁이 치열해지면 중도수수료를 면제해 주는 은행도
나타날 것으로 보입니다.
현재는 카카오뱅크만 중도 수수료가 없는데 중도상환수수료가 없어지면 대출 갈아탄 후 6개월이면
다시갈아타기가 가능해집니다. '금리 경쟁'으로 소비자들은 이익을 보지만 은행의 정상화를
위해서는 어느 정도 중심 잡기가 필요합니다.
 
하지만 가계대출이 걸림돌이 되고 있습니다. 금융당국은 가계부채를
국내 총생산 (GDP) 대비 100% 이하로 하겠다고 발표한 바 있는데 시중 5대 은행의
가계대출 잔액이 19일 기준 지난해보다 0.26% 늘어 빠른 증가세를 보이고 있습니다.
비싼 신용대출은 줄고 있지만 주담대의 대출이 급증한 이유이기도 합니다.
 

 

2. 가계 대출 증가

 
올해부터 정부는 각종 모기지 상품을 준비하고 있습니다.
- 29일부터 최저 1% 대 금리로 신생아 특례대출 27조 원 규모로 출시됩니다.
이 상품이 자리를 잡으면 지난해 돌풍을 일으킨  특례보금자리론처럼 은행 가계대출 확대를
일으키는 변수로 작용할 수 있습니다.
- 연내 기준금리인하가 가시화되고 고금리 신용대출 잔액도 상승 전환 될 수 있다는 우려도 있습니다.
- 은행권에서는 주담대 대환대출 시 한때 몰렸던 고객의 수가 줄어들면 경쟁을 위해
한시적으로 낮춘 금리를 다시 인상할 수 있다는 전망도 나오고 있습니다.

 

3. 주담대 갈아타기 후 주의점

 

- 주택 구입 목적으로 보금자리론을 대출을 받았는데  소유권 이전 등기일로부터 3개월이 지난 뒤
갈아타면 은행에서는 주택 추가 매수 금지 약정위반으로 대출금을 다 상환해야 하고
3년간 대출도 제한이 되니 주의해야 합니다.
 

4. 주담대 대출 갈아타기 소득공제

 

주택담보대출을 갈아탈 때 신규대출을 받아 기존 잔액을 상환하더라도
이자 소득공제를 받는 것이 가능합니다. 기존에는 은행이 직접 상환하는 경우만
소득공제가 가능했습니다.

다주택자 양도소득세 중과 유예는 내년 5월 9일까지 1년 더 연장됩니다.
 

4-1. 소득공제 대상 주택

 

- 대출자가 신규 대출금으로 즉시 기존 주담대 잔액을 상환하면 똑같이
이자 소득공제를 받을 수 있습니다. 현재는 금융기관이 기존 주담대 잔액을 직접 상환하는
경우에만 소득공제를 받을 수 있었는데 일부 인터넷은행에서 은행 간에 상환이 되지 않는
점을 고려해서 개선하기로 했다고 합니다.
단, 다른 용도로 활용하지 못하도록 '대환목적'이어야 한다고 못 박았습니다.
 
- 이자 소득공제 대상이 되는 주택 가액은 물가상승률을 고려해 5억 원 →6억 원 이하로
확대 되었습니다. 
 
- 주택연금 이자비용에 대한 소득공제 요건도 9억 원→12억 원으로 완화됩니다.

연금소득이 있는 사람이 주택연금을 받는 경우 해당 과세 기간에 발생한 이자 비용
일부를 연금소득 금액에서 공제해 주는 제도입니다. 연간 200만 원 한도.
 
- 토지 임대부 분양주택 (국민주택 규모이하)의 토지 임대료에 대해 부가가치세가

면제됩니다. 

 

※ 토지 임대부 주택이란
토지는 한국 토지 주택공사 ( LH ) 등 공공이 임대하고 건물만 분양해 비교적 싸게 공급하는 주택
 

- 25년 12월 말까지 2년간 소형 주택 ( 아파트 제외 )과 비수도권 준공 후 미분양 주택은 
양도세 · 종합부동산세를 산정할 때 주택 수에서 제외됩니다. 소형 주택의 경우 전용면적
60㎥ 이하이면 수도권 기준 취득가액이 6억 원 이하 (비수도권은 3억 원 이하)인 경우 해당됩니다.
 

5. 주담대 전세대출 갈아타기 가능 모바일 금융 앱

 

- 대출비교 플랫폼 7개사와 자체 모바일 앱에 접속 가능한 금융사 16개사에서 대출비교 가능합니다. 
- 전세대출은 4개의 대출비교 플랫폼과 모바일 앱 접속 가능한 금융사 14개사에서
주택 담보대출 전세 대출 갈아타기 가능합니다.
 
 

주택담보대출	대출 비교 플랫폼	네이버 페이/ 카카오페이/ 토스/ 핀다/ 뱅크샐러드 핀크/ 에이피더핀
	금융회사 자체 앱	신한은행, KB 국민, 우리, 하나, NH농협
		IBK기업,  SC제일, 대구은행, 부산은행, 광주은행
		전북은행, 경남은행, 제주은행
		케이뱅크, 카카오뱅크,수협,산업은행
		보험 - 삼성생명

 

전세 대출	대출 비교 플랫폼	네이버페이, 카카오페이
		토스, 핀다
	금융회사 자체 앱	신한, 우리, 하나, 농협, IBK기업, SC제일, 대구은행, 부산은행 광주은행, 전북은행 BNK경남, 케이뱅크, 카카오뱅크, 수협

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 나가며...

 
 집을 사기 위해서는 거의 99% 은행 대출이 필요하기 때문에 금리는 매우 민감한 이슈입니다. 
주담보나 전세대출을 변경할 경우 대출 증가액을 제한하고 신규 대출금액을
기존 대출잔액 이내로 하는 것이 나중에 부담이 안될 듯 합니다.
임대차 갱신시에도 보증금이 증가할 경우 증가 한도 증액이 허용되어 소비자의 상황을 고려하였습니다. 
금융당국에서도 금리 안정과 집 값 안정을 위해 여러 가지 대책을 내고 있으니 항상
체크해 보고 활용하시기 바랍니다.